欧洲绿卡移民项目解析葡萄牙,希腊,马耳他

近期好多客户咨询移民项目，将目光转向了欧洲。

欧洲主流在推的移民项目有葡萄牙，希腊，马耳他，爱尔兰，西班牙。小编向大家一一解析一下。

爱尔兰，市场起步价都是40W欧的房产或者W欧的基金，性价比不高。除非对爱尔兰有特殊情结，不然不建议。因为费用高，移民监转永居或入籍政策不友好。

西班牙，50W欧元的房子或者非盈利。西班牙的房产项目，相比于葡萄牙，希腊，马耳他，费用也是偏高的。因为其他国家门槛明显低于西班牙，所以和爱尔兰一样，因为费用高，移民监转永居或者入籍政策不友好，不建议。至于非盈利项目，这个听起来很便宜，但天下没有免费的午餐。对于申请人的资金要求和居住要求非常高。非盈利项目，要求申请人的被动收入足够覆盖申请人在西班牙的生活开支，被动收入，什么样的人才有被动收入？有钱人。非盈利项目吸引的都是预算不够的申请人，但这个项目偏偏喜欢有钱的申请人。非盈利项目的申请和续签成功率都非常低，不建议。

葡萄牙VS希腊VS马耳他

最近天天有客户咨询这三个项目。

我先从移民属性和大家讲一讲这三个项目的区别。

葡萄牙：签证是居留签证，1+2+2，第一年签证待满7天即可，第二次签证，两年，待满14天，可以一次性待14天。第三次签证，两年，也是待满14天，可以一次性待14天。第一次需要登陆录指纹，就顺便待满了7天。后续看申请人的规划。五年后，通过了葡萄牙语A2的测试，即可以入籍或者拿永居身份。

主申请人父母如果随行：65周岁以下的，需要经济依赖。经济依赖的证据：1.退休证+退休工资流水；2.主申请人长年给父母转款的流水证明。（具体以移民局审批为准）

子女：申请人持有葡萄牙居留签证满一年后，在葡萄牙落地生小孩，小孩直接是葡萄牙国籍。

葡萄牙语A2测试：申请人有一定的英语基础，半年内的学习足够通过这门测试。

一句话总结：葡萄牙项目是欧洲项目里面最容易入籍拿护照的项目。

希腊：希腊给的是绿卡，5年有效，后续更新。希腊入籍非常难，有7年的移民监。基本上没有申请人能够走希腊项目入籍的。所以买的那套房子，需要一直持有，与身份绑定。

主申请人父母子女随行：条件非常宽松。

子女：绝大多数人不知道的是，子女在24岁以后，如果没有选择入籍希腊，按照现行法律，子女是没有希腊绿卡身份的。所以呢，那时候的你，可以选择再买套房子给小孩办理身份，或者让子女入籍希腊。子女入籍希腊需要18岁之前在希腊读6年书。就是说12岁开始，子女在希腊读书。子女读书这个，实际上也是不太现实的。

超长句总结：不考虑入籍，想马上带父母拿绿卡，愿意长期持有希腊房产，不介意子女24岁后没有绿卡，可以选希腊。

马耳他：法案分为两个项目，绿卡和护照一步到位。护照一步到位，申请人的预算在-0万人民币。我们的客户里面有一个真花了0万人民币，通过购房，买了一本马耳他护照。绿卡项目，移民监五年时间。这个比希腊短一点。马耳他绿卡项目分为租房和买房。一次性消费，建议选租房。考虑买房的申请人，可以在获得绿卡五年后把房子卖掉。相比于希腊项目，葡萄牙和马耳他的房产，在五年后都可以卖掉。希腊，得蹲完移民监之后....

主申请人父母如果随行：经济依赖。经济依赖的证据：1.退休证+退休工资流水；2.主申请人长年给父母转款的流水证明。（具体以移民局审批为准）

子女：宽松。

一句话总结：可攻可守（入籍或者永居，购房或租房），固定支出最低的欧洲移民项目。

移民属性中，主申请人父母和配偶父母，希腊是最宽松的。但在实际效益上，葡萄牙和马耳他也是可以接受的。因为父母不去欧洲居住，对于父母而言，持有绿卡身份和持有申根旅游签的意义是一样的。如果父母真要去欧洲居住，父母又没有退休，父母愿意辞掉工作，形成事实上的经济依赖，那么葡萄牙和马耳他项目，也是马上就可以办理的。

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介绍完移民属性，再介绍投资属性

葡萄牙项目：不同地区的28W欧，35W欧，50W欧的房产（经济发达程度不一，五年后可卖），还有50W欧的地产基金项目。

希腊项目：25W欧的房产（基本长期持有，不可卖）

马耳他：支出5年的租金，每年最少一万欧，共计5W欧；买30W或者35W欧以上的房子，五年后可卖。

关于房产类移民，小编的观点为：办移民，是消费，不是投资！过去几十年中国大陆的房产蹭蹭的涨，让很多申请人也考虑做海外房产类的投资。但这个世界上其他房产的逻辑，和中国大陆的不一样的。中国大陆十几亿人口，人类历史上最大规模的城市化进程，以及随着改革开放出来的大量中产阶级，支撑了中国的房地产。NewMoney支撑着中国房地产过去的辉煌。现在NewMoney也没有啦，所以房地产开始疲软。

欧洲，很早就是OldMoney了。如果本国的房地产还有那么大的吸引力，就不会开放给外国移民了。中国好歹还有中国制造在支撑着中国的经济发展。那么葡萄牙，希腊，马耳他有什么呢？为什么德国法国不开放移民政策呢？

葡萄牙的产业，自行百度。小编看了一圈，是没有看出什么亮点。

希腊，旅游业？可以支撑起整个房地产吗？中国的海南？海南的房地产怎么样？希腊面积和我国安徽省差不多，人口只有一千万出头。比北京，上海，深圳，广州的人口都少。

马耳他？以前就是一个军事基地，现在也就是靠旅游业了。

小编自己在网上搜，也是看到了一堆说房产投资能够赚钱的帖子，无论是葡萄牙，希腊，还是马耳他。当然，国内也是说，房产永远会涨。在此，小编提醒各位，要明白支撑房价增长的底层逻辑。互联网上的广告，底层逻辑是为了做市场营销，让更多的申请者去买这些房子。但这些是真的都在涨价吗？

投资房产：

1.购入成本

2.持有成本（税，物业，出租收入）

3.卖出（只有高价卖出去了，才叫赚，不然就是砸手里了）

投资海外房产，还需要考虑一个汇率的问题。马来西亚马币曾经换人民币是3：1，现在在1.5:1左右。你买了房子，房价涨了，是以本币计算？还是美金计算？还是人民币计算？

土耳其的房子，本地货币计算，每年都是暴涨。但是呢，土耳其的货币一直是暴跌。没有哪个中介给你看以美金计价的土耳其房产，究竟是涨，还是跌。

欧元，疫情前后，汇率以肉眼可见的速度从8跌到了7。所以，你觉得疫情前投资买欧洲房子的客户，是赚还是赔？中介只会告诉你房价涨了。

葡萄牙：

主申请人不考虑居住，预算充足，建议选择基金项目。基金项目的优点在于有可退出的渠道。如果持有了房产，五年后能否卖出，这个是得看申请人自己的本事的。人在中国，委托第三方卖出，何时能卖出？第三方的收费？

如果考虑居住，或者预算不够，我们再慢慢选房。

希腊项目：房产除外，第三方杂费2-3W欧

只能选房子啦。希腊的房子，看你的选房策略，租售比？居住？市中心？还是纯消费，价格越低越好。

市面上有打擦边球的项目。总费用低于25W欧。但是呢，我家风控比较严...毕竟还是要口碑的。

希腊的房子，可以分为三个价格档次

1.50W欧的市中心房产，或者北部区以及海边别墅。市中心的，方便出租，空置率极低。非市中心的，适合自住。

2.25W-30W欧，适合中产，很多是以包租，爱彼迎形式告诉你包租三年，3%-4%的回报率。长租基本3%左右，省事。4%得看爱彼迎，租金收益分淡旺季。

3.总费用低于25W欧，都是不能说的秘密。自己评估风险。PS...真的好便宜，但这房子到底有多烂？

马耳他：

建议一次性五年租房。（欧洲绿卡项目，费用一次性最低）

如果考虑买房，先问问自己，是否接受长期持有？

马耳他购房成本得30W欧或者35W欧往上。小编算了一下整体的持有+卖出成本，在房价的16%左右。购房的客户想的是，租房，浪费了5W欧租金+3W欧捐赠。损失8W欧。实际上，购房潜在的持有成本在16%左右，相当于5W欧往上的手续费。然后每年物业费-0欧也需要缴纳。是的，很少有中介告诉你，马耳他的房子，你卖出，还需要缴纳差不多8%的税，所以在房价不变的情况下，整体持有成本在房价的16%的手续费。当然，五年后，房价暴涨，你又能够成功卖出，还是赚了的。买房的申请人，加油！自住的或者长期持有的，无所谓。我们家客户，0W人民币买一本马耳他护照，他的房子一直空在马耳他呢。

另外，由于马耳他绿卡前面五年，都需要年审，马耳他地址只能给一组申请人用来年审。不建议购房的申请人在前面五年出租。当然，你想去挑战政策底线，可以去试试。我们也很期待答案。

马耳他绿卡项目，相比于葡萄牙，希腊，最大的一个安全性在于，先获批再投资，减少了政策变动的风险。

希腊项目，曾经是不问资金来源的，突然一天变政，检查资金来源，害惨了多少家申请者，多少的移民合同纠纷，多少项目方公司因此破产。满满都是泪。

实话实说，希腊，葡萄牙房产的水分都挺大的。马耳他的房产水分少一点。从项目方给我们的佣金，就能够看出来....希腊的房产最卷，当然本地服务机构也越多，出租可能比马耳他容易一些。

另外，不建议客户直接找欧洲本地中介，因为很多本地律师，搞不定国内POA。搞定国内POA的欧洲律师，都在国内有了固定的中方项目合作方，不会接直客的。本地律师服务中国客户，售后问题会有一大堆。整个欧洲项目的产业链条是直客-中介-项目方（只对公）-欧洲本地机构（中方常驻员工+外方律师）。每一层角色都有这层角色的意义。中介服务客户，项目方对项目质量把控。市场上现存的项目方，都是大浪淘沙，经过几年的市场口碑沉淀下来的。存在，就是有意义。

申请人做移民，是长达数年，上百万的消费，风控是第一位。

其次才是投入产出比。

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